OGH vom 06.08.2021, 6 Ob 115/21m - Schadenersatz gegen Immobilienmakler aufgrund nachweislich zu geringer Einschätzung des Liegenschaftwertes

Der Immobilienmakler ist Sachverständiger im Sinne des § 1299 ABGB, weshalb von ihm erwartet werden kann, dass er über einschlägige Probleme Bescheid weiß und richtige Auskünfte erteilen kann. Die Verletzung von Aufklärungspflichten macht den Makler schadenersatzpflichtig, wobei der Geschädigte so zu stellen ist, wie er stünde, wenn die Pflichtverletzung nicht begangen worden wäre. Der bloße Umstand, dass ein von Gerichtssachverständigen festgestellter Wert einer Liegenschaft von der Einschätzung des Maklers abweicht, begründet für sich allein keinen Sorgfaltsverstoß. Es wird jedoch vorausgesetzt, dass der Immobilienmakler nachvollziehbare Überlegungen zum Wert der Wohnung anstellt und der Vertragspartner auf eine mögliche Schätzungsbandbreite hingewiesen wird.

Es mag zutreffen, dass im Einzelfall bei der Liegenschaftsbewertung Preisspannen von +/– 15 % (Knittl/Holzapfel, Marklerrecht Österreich² 59) oder sogar +/– 20 bis 30 % anzuerkennen sind (Bienert/Funk, Immobilienbewertung Österreich³ 569). Auch nach der Rechtsprechung in Deutschland ist die Grundstücksbewertung notwendig mit Unschärfen behaftet und deshalb nicht fehlerhaft, solange sich das Bewertungsergebnis im Rahmen zulässiger Toleranzen bewegt. Das Ergebnis könne erst dann als fehlerhaft eingestuft werden, wenn es nicht mehr vertretbar sei.

Es kann aber nicht allgemein davon ausgegangen werden, dass eine Wertermittlung von 15 % unter dem Verkehrswert jedenfalls zutreffend sei. Die Ausführungen über bei der Ermittlung des Werts einer Immobilie mögliche Bandbreiten bedeuten lediglich, dass bestimmte Abweichungen für sich genommen noch keinen Sorgfaltsverstoß darstellen. Keinesfalls ist daraus jedoch abzuleiten, dass jede Wertermittlung, deren Ergebnis innerhalb der abstrakt möglichen Schwankungsbreite liegt, auch als sorgfaltsgemäß einzustufen wäre.

 

 

OGH 14. 12. 2021, 2 Ob 216/21k - Besucher sind nicht von den Schutzwirkungen eines Winterdienstvertrages umfasst

Nach der ständigen Rechtsprechung (zB 2 Ob 70/12a) sind Besucher eines Mieters, die sich nur kurzfristig in der Mietwohnung aufhalten (wie Gäste, Lieferanten und Handwerker), nicht in den Schutzbereich der vertraglichen Verkehrssicherungspflichten des Vermieters für Allgemeinflächen einbezogen.

Diese Wertung ist auf die Frage übertragbar, welcher Personenkreis in die Schutzwirkungen des Winterdienstvertrags einbezogen ist, den die Eigentümergemeinschaft (einer Wohnhausanlage) mit einem Hausbetreuungsunternehmen abgeschlossen hat. Bloße Besucher eines Wohnungseigentümers sind davon also nicht umfasst.

 

Im konkreten Fall suchte die Klägerin die Eigentumswohnung ihrer Tochter auf, um eine Möbellieferung entgegenzunehmen. Dabei stürzte sie wegen Glatteis auf einem Weg in der Wohnhausanlage. Sie begehrte vom beklagten Hausbetreuungsunternehmen, das von der Eigentümergemeinschaft mit dem Winterdienst beauftragt worden war, Schadenersatz. Die Vorinstanzen wiesen die Klage mit der Begründung ab, dass die Klägerin als bloße Besucherin nicht in die Schutzwirkungen des Winterdienstvertrags einbezogen ist. Der OGH billigte diese Beurteilung und wies die dagegen gerichtete Revision mangels erheblicher Rechtsfrage zurück.

 

OGH 7 Ob 109/21m, 24.11.2021 - Verlust eines Kündigungsgrundes wegen Zuwartens

Das Recht des Vermieters, den Mietvertrag mit einem Kündigungsgrund aufzukündigen, erlischt nicht bloß durch Zeitablauf. Das Gesetz kennt weder Ausschlussfristen, nach deren Ablauf Kündigungsgründe nicht mehr geltend gemacht werden können, noch den Tatbestand der Verweisung des Kündigungsrechts infolge bloßer Nichtausübung durch längere Zeit. 

Die Rsp, nach der Auflösungs- und Kündigungsgründe vom Vermieter ohne unnötigen Aufschub geltend gemacht werden müssen, ist so zu verstehen, dass im Fall des Zuwartens geprüft werden kann, ob darin ein schlüssiger Verzicht liegt. Allerdings ist bei der Annahme eines konkludenten Verzichts besondere Zurückhaltung geboten. Der Verzicht auf einen Auflösungsgrund hat zur Voraussetzung, dass das Zuwarten des Vermieters mit der Aufkündigung oder der Räumungsklage unter Umständen erfolgt, aus denen mit Überlegung aller Umstände kein vernünftiger Grund daran zu zweifeln übrig bleibt, dass der Vermieter den ihm bekannten Sachverhalt nicht mehr als Auflösungs‑ oder Kündigungsgrund geltend machen will. Es ist daher erforderlich, dass der Mieter weiß oder aus dem Verhalten des Vermieters doch mit Recht ableiten kann, dass dieser den vollen Sachverhalt, der die Auflösung oder die Kündigung rechtfertigt, kennt und dem Mieter keine Umstände bekannt sind, die ein Zuwarten des Vermieters mit der Kündigung oder einer Räumungsklage aus einem anderen Grund als dem eines Verzichts auf das Auflösungs‑ bzw Kündigungsrecht erklärlich erscheinen lassen. Die Beweislast liegt beim Mieter. 

 

Im Verfahren über die Kündigung aufgrund unleidlichen Verhaltens des Mieters wurde aufgrund einer vorübergehenden Verhaltensänderung Ruhen vereinbart. Aus dem Umstand, dass der Vermieter erst 14 Monate nach der Ruhensvereinbarung und etwa 12 Monate nach Wiederaufnahme des unleidlichen Verhaltens die Fortsetzung beantragt hat, kann kein konkludenter Verzicht auf den Kündigungsgrund abgeleitet werden. Der Mieter zeigt andere Mieter des Hauses regelmäßig wegen Lärmbelästigung bei der Polizei an, obwohl der von ihnen verursachte Geräuschpegel das übliche Maß nicht übersteigt. Außerdem klopft er regelmäßig im Zeitraum von 6.30 bis 00.30 Uhr alle drei bis vier Stunden ohne objektiv nachvollziehbaren Grund mit dem Besen an die Wände und Decken zu den Nachbarwohnungen. Dies erfüllt den Kündigungsgrund nach § 30 Abs 2 Z 3 Fall 2 MRG (unleidliches Verhalten). Wenn man in die Würdigung miteinbezieht, dass der Beklagte nach einer kurzen Phase des Wohlverhaltens trotz des anhängigen Kündigungsverfahrens sein intolerables Verhalten fortgesetzt hat, so ist der Kündigungsgrund gemäß § 30 Abs 2 Z 3 zweiter Fall MRG verwirklicht.

 

 

OGH 25. 11. 2021, 3 Ob 184/21m - Zinsentfall wegen COVID-19-Pandemie trotz Fixkostenzuschuss
Ein Betretungsverbot für Kundenbereiche, das von den Behörden zur Bekämpfung der Verbreitung von COVID-19 verhängt wurde, führt bei einem Mietobjekt, das zum Kundenverkehr vermietet wurde (hier: Nagel- und Kosmetikstudio), zur Unbenützbarkeit iSd § 1104 ABGB. Der Mieter ist von der Pflicht zur Zahlung des Mietzinses befreit.

Auch im Fall von Mietobjekten in einem Einkaufszentrum hängt die Frage einer Zinsminderung gem §§ 1104 f ABGB von der Nutzungsmöglichkeit des konkreten Geschäftslokals ab. In dem Umstand, dass das Einkaufszentrum geöffnet ist und die Allgemeinflächen nutzbar sind, weil sich dort auch vom Betretungsverbot ausgenommene Lokale (Lebensmittelhandel, Apotheke usw) befinden, ist keine Restnutzung eines vom Verbot betroffenen Geschäftslokals zu sehen.

Der „Fixkostenzuschuss I“, den der vom Betretungsverbot betroffene Geschäftsraummieter erhalten hat, hat keine Auswirkungen auf den Zinsentfall bzw die Zinsminderung gem §§ 1104 f ABGB. Eine Pflicht, diesen Zuschuss an den Vermieter weiterzugeben, besteht nicht. Vielmehr ist der Mieter nach den Förderungsbedingungen gehalten, Zinsminderungsansprüche geltend zu machen. In der Folge kann er zur Rückzahlung des Zuschusses verpflichtet sein.

 

OGH 5. 8. 2021, 2 Ob 76/21x - Unwirksamkeit einer letztwilligen Verfügung zugunsten des Partners nach Trennung 
Gemäß § 725 Abs 1 S 1 ABGB gilt eine letztwillige Verfügung zugunsten des Partners ab Auflösung der Ehe, eingetragenen Partnerschaft bzw Lebensgemeinschaft als aufgehoben, wenn der Erblasser letztwillig nichts Gegenteiliges angeordnet hat. Die Anordnung des Gegenteils muss in der letztwilligen Verfügung zumindest angedeutet sein.

 

 

OGH 3. 8. 2021, 8 Ob 79/21g - Ende der Sicherungspflicht des Bauträgers erst mit Fertigstellungsanzeige
Gem § 7 Abs 5 BTVG endet die Sicherungspflicht des Bauträgers nicht vor der tatsächlichen Übergabe des fertiggestellten eigentlichen Vertragsgegenstandes. Zum eigentlichen Vertragsgegenstand zählt gem § 4 Abs 1 Z 1 BTVG auch das Zugehör. Wenn der Bauträgervertrag das ausschließliche Nutzungsrecht an einem Kellerabteil umfasst, liegt bis zur endgültigen Zuweisung eines Abteils keine Fertigstellung iSd § 7 Abs 5 BTVG vor. Vor der Fertigstellungsanzeige nach § 128 Wr BauO liegt keine Fertigstellung iSd § 7 Abs 5 BTVG vor, zumal das Bauwerk gem § 128 Abs 4 Wr BauO vor Erstattung der vollständig belegten Fertigstellungsanzeige nicht benützt werden darf.

 

OGH 22. 6. 2021, 4 Ob 89/21y - Mietvertragsübernahme durch Liegenschaftserwerber vertraglich nicht abdingbar
Im Anwendungsbereich des MRG tritt der Erwerber der Liegenschaft gem § 2 Abs 1 S 3 MRG auf Vermieterseite in das Mietverhältnis ein. Bei dieser Regelung handelt es sich um zwingendes Recht. Die Vertragsübernahme kann weder durch eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und dem Erwerber noch durch eine abweichende Klausel im Mietvertrag verhindert werden.

 

OGH 27. 5. 2021, 9 Ob 13/21h - Kündigungsverzicht des Wohnungsmieters für drei Jahre unwirksam
Ein Kündigungsverzicht des Mieters für die ersten drei oder fünf Jahre in einem unbefristeten Wohnungsmietvertrag ist grundsätzlich als unangemessen lange Vertragsbindung gem § 6 Abs 1 Z 1 KSchG gesetzwidrig. Dass der Vermieter die Wohnung vor der Vermietung saniert hat, stellt keine sachliche Rechtfertigung für eine derart lange Bindungsdauer dar.

 

OGH 1 Ob 8/05s; 22.02.2005 "Reine" Vermögensschäden sind keine nach § 1 PHG ersatzfähige Sachschäden

 

VwGH 2003/08/0156, 26.01.2005 keine Rückzahlung von Altersteilzeitgeld nach Dienstgeberkündigung in der Vollzeitphase

 

OGH 1 Ob 231/10t; 26.01.2011 Nach § 66 EheG kommt eine Kürzung des Prozentunterhalts nach Billigkeit - außer in den Fällen des § 67 EheG - nicht in Betracht

 

VwGH 2009/04/0207, 01.07.2010 Öffentliche Auftragsvergabe, Ausscheiden, "öffentlicher Auftraggeber"; Wahl des Vergabeverfahrens; Zuschlagsentscheidung